Yetkisiz Temsilci
Okul Müdürünün Kira Sözleşmesini İmza Yetkisinin Bulunmaması:
Yargıtay 3. HD., K:2020/486
“6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 46. Maddesine göre bir kimse yetkisi olmadığı hâlde temsilci olarak bir hukuki işlem yaparsa, bu işlem ancak onadığı takdirde temsil olunanı bağlar. Yetkisiz temsilcinin kendisiyle işlem yaptığı diğer taraf, temsil olunandan, uygun bir süre içinde bu hukuki işlemi onayıp onamayacağını bildirmesini isteyebilir. Bu süre içinde işlemin onanmaması durumunda, diğer taraf bu işlemle bağlı olmaktan kurtulur. TBK 47. maddesine göre ise temsil olunanın açık veya örtülü olarak hukuki işlemi onamaması hâlinde, bu işlemin geçersiz olmasından doğan zararın giderilmesi, yetkisiz temsilciden istenebilir. Ancak, yetkisiz temsilci, işlemin yapıldığı sırada karşı tarafın, kendisinin yetkisiz olduğunu bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispat ederse, kendisinden zararın giderilmesi istenemez. Hakkaniyet gerektiriyorsa, kusurlu yetkisiz temsilciden diğer zararların giderilmesi de istenebilir. Sebepsiz zenginleşmeden doğan haklar saklıdır.
Tüm yapılan açıklamalar ışığında dava konusu kira sözleşmesinin davalılardan … tarafından okul müdürü sıfatıyla … Otelcilik ve Turizm Meslek Lisesi adına imzalandığı, ancak temsil edilenin bu sözleşmeye onay vermediği, buna rağmen davalılardan …’in gerek yargılama sırasında gerekse hakkındaki disiplin soruşturması sırasında kira sözleşmesindeki sorumluluğun kendisine ait olduğunu kabul ettiği yönünde beyanlarda bulunduğu, nitekim bu davalı tarafından kiralanan eşyaların tutanakla teslim alındığı ve sözleşmeye uygun bir kısım ödemelerde bulunulduğu anlaşılmaktadır.
Yetkisiz olarak temsil olunan okul adına yapıldığı iddia olunan kira sözleşmesi Milli Eğitim Bakanlığınca kabul edilmediğine göre TBK m. 47 kapsamında davalı …’in borçtan sorumluluğunun değerlendirilmesi gerekir.”
Sözleşme Metnine Sonradan Eklenen Kısımların Parafsız Olması
Sözleşmeye Eklenen Hususların Paraflanmaması:
Yargıtay 3. HD., K:2020/548
“Taraflar arasında imzalanan 08/02/2014 tarihli kira sözleşmesi ile dava konusu taşınmazın ücreti peşin tahsil edilerek davacıya 30 yıllığına kiraya verildiğinin yazıldığı ve bu kısmın altına imza atılmak suretiyle sözleşmenin hazırlandığı, yine aynı metin altına sözleşme süresinin 49 yıl olduğunun yazıldığı ancak bu kısmın parafsız olduğu anlaşılmaktadır. Davacı açmış olduğu işbu dava ile sözleşme süresinin 49 yıl olduğundan bahisle peşin ödenen kira bedellerinin iadesini talep etmiş, davalı ise sözleşmede parafsız bulunan kısmın, sözleşmeye sonradan bilgisi dışında eklendiğini belirterek sözleşme süresinin 30 yıl olduğunu savunmuştur. Her ne kadar Mahkemece, kira süresi 30 yıl kabul edilerek, kira bedelinin alınan bilirkişi raporu doğrultusunda takdir edilmek suretiyle sonuca gidilmiş ve işbu karar Dairemizin 01.07.2019 tarihli ilamı ile; davalının savunmasını ispatlayamadığından bahisle davalıya yemin teklif etme hakkı bulunduğunun hatırlatılması gerektiği belirtilmek suretiyle bozulmuş ise de; sözleşme metnine sonradan eklendiği anlaşılan kısımlara, taraflarca paraf edilmediği ve davalı tarafça da kabul edilmediği için itibar edilemeyeceği tartışmasızdır. Bu durumda Mahkemece sözleşme süresinin 30 yıl olarak kabul edilmesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır.”
Senetle İspat
Senetle (yazılı delil ile) ispat zorunluluğu:
Yargıtay 3. HD., K:2020/2970
“Somut uyuşmazlıkda davacı aylık kira bedelinin 2000 TL olduğunu iddia etmekle, yıllık kira bedeli HMK’nın 200. maddesinde öngörülen senetle ispat sınırının üzerindedir. Davalı taraf önceki malik ile sözlü kira sözleşmesi olduğunu kabul etmekle davacı bedel iddiasını yazılı delille ispatlayamamıştır. Ancak davalı asil yargılama sırasında duruşmadaki beyanında, davalı vekili ise temyiz dilekçesine karşı sunduğu cevap dilekçesinde kira bedelinin yıllık 1200 TL olduğunu kabul etmiştir. Bu durumda mahkemece davacının kira bedelinin aylık 2000 TL olduğu yönündeki iddiasını senetle ispat edemediği gözetilerek davalı tarafın kabulünde olan yıllık 1200 TL bedel üzerinden ödenmemiş kira bedelini hesaplamak üzere bilirkişi raporu aldırarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması hatalı olup usul ve yasaya aykırıdır.”
Kira Artış Oranı
TÜFE artış oranı:
Yargıtay 3. HD., K:2020/5831
“Somut olayda, Davada dayanılan ve hükme esas alınan 08.10.1997 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli ankaray istasyonlarına gıda otomatlarının konulmasına ilişkin kira sözleşmeleri konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin 5. maddesinde kira bedellerinin sonraki yıllarda DİE’nin açıkladığı yıllık TÜFE oranında artırılacağı şartı kararlaştırılmıştır. Bu artış şartı oranı, belli ve geçerli olup tarafları bağlar.”
Kira Artış Şartının Geçerli Olması:
Yargıtay 3. HD., K:2020/5504
“Taraflar arasında 15/09/2011 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda herhangi bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Uyuşmazlık, tahliye tarihi itibariyle ödenmekte olan güncel kira bedeli konusundadır. Kiranın başlangıç tarihi itibariyle ödenmekte olan altı aylık peşin kira bedeli 17.792 TL+KDV olup aylık ödenmesi halinde ise kira bedeli 18.200 TL+KDV olarak belirlenmiştir. Sözleşmenin 25. maddesinde “Sözleşmenin uzaması durumunda kira bedelinin % 60lık kısmına 1 yıllık TÜİK tarafından açıklanan TEFE-ÜFE ortalaması nispetinde artış yapılacaktır. Elektrik birim fiyatlarında meydana gelen artış aynı nispette kira bedelinin % 40ına elektrik birim fiyatı artışının geçerli olduğu ay itibari ile eklenecektir.” düzenlemesi yer almaktadır. Taraflarca belirlenmiş olan bu artış şartı geçerli olup tahliye tarihi sözleşmenin uzadığı döneme denk gelmekle makul süre kira bedeline hükmederken sözleşmedeki bu artış şartının da dikkate alınması gerekmektedir.
Buna göre, Mahkemece, taraflar arasında güncel ödenen kira bedelinin miktarı konusunda uyuşmazlık bulunduğundan, kira sözleşmesindeki artış şartı uygulanmak suretiyle tahliye tarihindeki ödenmesi gereken kira bedelinin tespit edilip (davacının bildirdiği aylık kira bedeli miktarını geçmemek kaydıyla) bu değer üzerinden 3 aylık makul süre kira bedeline hükmedilmesi gerekirken, sözleşmedeki artış şartı dikkate alınmaksızın kira sözleşmesinin başlangıç tarihindeki kira bedeli üzerinden davanın kısmen kabulüne karar verilmiş olması hatalıdır.”
Kiraya Verenin Birden Fazla Olması
Miras – Kiraya Verenlerin Birden Fazla Olması:
Yargıtay 3. HD., K:2020/4460
“… ’nin 08.10.2009 yılında vefatı üzerine mirası …,…’e intikal etmiş olup bu durumda kira sözleşmesi bu şahıslar adına yapılmakla 6 adet kiraya veren bulunmaktadır. Kural olarak kira alacağı ve sözleşmeden kaynaklanan parasal haklar bölünebilir nitelikte olup, kiraya verenin birden fazla olduğu durumda her bir kiraya veren kendi payına düşen kira alacağını talep edebilir. Sözleşmede kiraya verenlere hangi oranda ödeme yapılacağına ilişkin açık bir hüküm olmadığından pay eşitliği söz konusu olacağına göre her birinin payının 1/6 olduğunun kabulü gerekir (TBK m.169/4). İcra takibi kiraya verenlerden üçü tarafından başlatılmış olup itirazın iptali davası açılırken kiraya verenlerden yalnızca biri davacı olarak gösterilmiş, ancak her üç takip alacaklısı adına vekaletname sunulmuştur. O halde mahkemece; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 31. maddesi uyarınca davacı vekiline açıklama yapmak üzere süre verilerek yalnızca … adına mı dava açıldığı, diğer takip alacaklıları …,… adına da dava açılıp açılmadığı hususu aydınlatılmalı, davaya konu talep hakkının bölünebilir olduğu nazara alınarak, davacıların payı oranında alacağa hükmedilmesi ve ayrıca icra takibine yapılan itirazın kısmi itiraz olduğu gözetilerek karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde itirazın kısmi itiraz olduğu ve kiraya verenlerden her birinin ancak kendi payı oranında talepte bulunabileceği dikkate alınmaksızın, tespit edilen tüm bedel üzerinden itirazın iptaline karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.”
Kira Bedelinin Ödendiğini İspat
İsticvap ve yemin:
Yargıtay 3. HD., K:2020/4905
“Davalı ile davacıların miras bırakanı arasında düzenlenen takibe dayanak 01.10.2006 başlangıç tarihli 01.06.2008 bitiş tarihli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacılar vekili dava dilekçesinde; bir kısım ödemelerin elden yapıldığını bildirmiş, davalıda; bir kısım kira ödemelerinin elden yapıldığını savunmuştur. Bu durumda; hangi miktarda kira bedelinin ödendiği hususu aydınlanmamıştır. O halde mahkemece HMK’nun 169 ve devamı maddeleri gereğince davacı isticvap edilerek bu husus aydınlığa kavuşturulmak suretiyle bir karar verilmelidir. İsticvap ile de bir sonuca varılamaması halinde ise davalının cevap dilekçesi ile yemin deliline dayandığı dikkate alınarak, davalının savunmasını ispat için karşı tarafa yemin teklif etme hakkı hatırlatılmalıdır.”
Gecikme Cezası
Gecikme cezasının yıllık olarak uygulanması: “
Yargıtay 3. HD., K:2020/3730
Somut olayda; taraflar arasında, 27.09.2005 başlangıç tarihli ve 5+5 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin 20. maddesinde “kiracı kontrat tarihinden itibaren en geç beş gün içinde kirayı ödemekle yükümlüdür.
Zamanında ödemediği taktirde %10 gecikme cezası ödemeyi kabul ve taahhüt eder.” şeklinde düzenlenmiştir. Davacı kiraya veren, icra takiplerinde, ödenmeyen kira alacakları yanında icra takip tarihlerine kadar sözleşmenin 20. maddesine göre aylık %10 gecikme cezası da talep etmiş ise de; sözleşmede gecikme cezasının açıkça aylık %10 olarak belirtilmediği dikkate alındığında gecikme cezasının yıllık olarak uygulanması gerekirken her ay için kira alacağının %10 olarak gecikme cezasının uygulanması doğru değildir.”
Kiralananın Kullanıma Elverişli Halde Bulundurulması Yükümlülüğü
Kiralananı kullanıma elverişli halde bulundurma yükümlülüğünden kurtulunamaması:
Yargıtay 3. HD., K:2020/1172
“Kiralananın kullanıma elverişsiz hale gelmesi veya kullanımının önemli ölçüde azalması davacının kasıtlı bir eylemi ile meydana gelmiş olmasa dahi, davalı kiraya veren TBK’nın 301. maddesi gereğince kiralananın kullanıma elverişli halde bulundurulması yükümlüğünden kurtulamaz.”
Kiralananın kullanımının engellenmesine bağlı ciro kaybı:
Yargıtay 3. HD., K:2020/1172
“Davacının talebinde olan ve gecikme nedeniyle doğan zararları kapsamında kalan kâr kaybı zararı, ödenen kira bedelleri, elektrik, su ve ısınma giderlerine bağlı tazminatların incelenmesinde; kiralananın kullanımının engellendiği tarihten, dava tarihine kadar davacı tarafından ödenen kira, elektrik, su ve ısınma giderlerinin bilirkişi tarafından tek tek tespiti ile karar verilmesi gerekmektedir.
Ayrıca davacının ticari defterlerinin incelenerek bu ticari defterlere göre kiralananın kullanımının engellendiği dönemde ciro kaybının olup olmadığı üzerinde durulması ve sonucuna göre karar verilmesi gerekir.”
Kira Sözleşmesinin İmzalanmasının Ticari İş Olduğu Durum
Avans faizi:
Yargıtay 3. HD., K:2020/2502
“6102 sayılı Türk Ticaret Kanunun 19. maddesinde “Bir tacirin borçlarının ticari olması asıldır. Ancak, gerçek kişi olan bir tacir, işlemi yaptığı anda bunun ticari işletmesiyle ilgili olmadığını diğer tarafa açıkça bildirdiği veya işin ticari sayılmasına durum elverişli olmadığı takdirde borç adi sayılır.Taraflardan yalnız biri için ticari iş niteliğinde olan sözleşmeler, Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, diğeri için de ticari iş sayılır.” düzenlemesi bulunmaktadır. Somut olayda davacı şirket ticaret şirketidir. Tüzel kişi tacirin tüm işleri ticari iş olup TTK’nın 19. maddesi uyarınca kira sözleşmesinin imzalanması da ticari iştir. Olayımızda davanın sebebini oluşturan taşınmaz üzerindeki fabrika da ticari faaliyetinde kullanılmak üzere kiralanmıştır. Taraflar arasındaki sözleşme ticari iş niteliğinde olup alacağa ticari işlerde geçerli avans faiz oranlarının uygulanması gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yasal faiz uygulanması doğru değildir. Mahkemece, alacağa avans faiz oranlarının uygulanması gerekirken yasal faiz uygulanması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.”
Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi
Fesih iradesi:
Yargıtay 3. HD., K:2020/1172
“Geçerli olan bir kira sözleşmesi ya tarafların birbirine uygun fesih bildirimi ile ya mahkeme kararı ile ya da kiralananın yok olması ile sona erer. Buna göre haksız feshin koşullarının bulunması halinde dahi mahkeme kararı ile tahliye ilamı alınmadığı sürece akdin sona erdiğinden söz edilemez. Nitekim davacı kiracının, kira sözleşmesini feshetme iradesi bulunmayıp davacı, borcun aynen ifasını yani sözleşmenin başlangıcında kendisine teslim edilip sonradan henüz sözleşmenin süresi bitmeden tek yanlı olarak tahliye ilamına dayanılmadan haksız fesihle çıkarıldığı kiralananın iadesini ve gecikme nedeniyle doğan zararlarını talep etmektedir.”
İdare’nin süresinden önce kira sözleşmesini tek taraflı feshi:
Yargıtay 3. HD., K:2020/708
“Taraflar arasında düzenlenen 01/01/2009 başlangıç tarihli, üç yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kiralanan arsa vasfında olup kira sözleşmesinin 16. maddesinde “İdare ihtiyacı olduğu takdirde idare yararı doğrultusunda işyeri kullanımı, satış, kamulaştırma ve kamu yararından dolayı sözleşmeyi tek taraflı feshedilebilir. Fesih kiracıya tebliğ edildikten sonra kiracı taşınmazı 30 gün içinde boşaltmak zorundadır. İşyeri boşaltılmadığı takdirde idarenin tahliye hakkı doğar ve tahliye ettirir. Tahliye işlemleri ile ilgili 2886 sayılı Yasanın 75 maddesi uygulanır.” hükmü yer almaktadır. Davalı tarafından, 16/08/2010 tarihinde, kira sözleşmesinin 16. maddesine göre feshedildiği, bu nedenle kiralananın 30 gün içinde tahliye edilmesi aksi halde kolluk kuvvetleri marifeti ile kiralananın tahliye edileceğinin davacı kiracıya bildirildiği, akabinde kiralanan arsa üzerine inşa edilen yapının yıkıldığı anlaşılmaktadır.
Kira sözleşmesi her iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerden olup sözleşmenin süresi henüz sona ermemiştir. Süreli bir kira sözleşmesi ile kiralanan yerin, kira süresi dolmadan davalı idare tarafından sözleşme feshedilerek tahliyesinin istenmesi mümkün değildir. Kira akdinin sona erme sebepleri 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda düzenlenmiştir. Akdin feshi ve tahliye davası açma koşullarının bulunması durumunda bile mahkeme kararı ile tahliye ilamı alınmadığı sürece akdin sona erdiğinden söz edilemez. Bu durumda gerek henüz sözleşme süresinin sona ermemesi gerekse 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununa göre davacı kiracının tahliyesini gerektirecek yöntemin izlenmemesi nedeniyle davalı tarafından tek taraflı olarak yapılan fesih hukuki sonuç doğurmaz ve buna dayalı olarak davacının bulunduğu yerden tahliyeye zorlaması hukuken mümkün değildir. Bu nedenle, davalının kira süresi sona ermeden tek taraflı olarak kira sözleşmesini feshederek, davacı kiracıyı tahliye ilamı bulunmadan tahliye etmesinin haksız olduğunu açıktır.”
Temerrüt nedeniyle tahliye usulü:
Yargıtay 3. HD., K:2020/275
“Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için istenen kira parasının veya kapsamı Türk Borçlar Kanununun 341.maddesinde belirtilen yan giderin muaccel (istenebilir) olması, kira bedeli ile yan giderin verilen yasal sürede ödenmemiş bulunması ve ihtarnamede verilen süre içerisinde kira parasının ödenmemesi halinde akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekmektedir.
Olayımıza gelince; Kiracı olduğu hususunda ihtilaf bulunmayan davalı …’a TBK 315 maddesi kapsamında temerrüde düşüren bir ihtarname bulunmamasına rağmen, davalı …’a hitaben keşide edilen Bursa 22. Noterliği’nin 27.07.2012 tarih ve 18917 yevmiye numaralı ihtarname esas alınmak suretiyle davalı F.T.’ın kiralanandan tahliyesine karar verilmesi hatalıdır.”
Erken tahliyede anahtar teslim tarihinden itibaren makul süre sorumlu olma:
Yargıtay 3. HD., K:2020/1385
“Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı erken tahliye ettiği durumda; kural olarak Türk Borçlar Kanununun 325. maddesine göre, anahtar teslim tarihine kadar kira bedelinden, anahtar teslim tarihinden itibaren ise kiralananın aynı şartlarda kiraya verilebileceği makul süre kira bedeli ile sorumludur. Bununla birlikte, TBK’nın 112. maddesi göndermesi ile aynı kanunun 52. maddesi uyarınca, kiraya verenin bu yerin yeniden kiralanması konusunda gayret göstermesi, böylece zararın artmasını önlemesi için kendisine düşen ödevi yapması gerekir. Bu durumda kiraya verenin zararı, tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira bedelinden ibarettir.
Somut olayda; dava konusu iş yeri niteliğindeki yerin davacı tarafından davalıya 10.9.2009 tarihinden başlamak üzere 5 yıllığına kiralandığı, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle yapılan icra takibine itirazın kaldırılması ve tahliye davasının kabulü ile taşınmazın tahliyesine ilişkin kararın icra müdürlüğünce infazı ile davaya konu edilen taşınmazın sözleşme süresi bitmeden 19.12.2013 tarihinde erken tahliye edildiği hususunda taraflar arasında uyuşmazlık yoktur. İcra Mahkemesince verilen tahliye kararına kendi kusuru ile sebep vermiş olan davacı kiracı erken tahliye nedeniyle anahtar teslim tarihinden itibaren makul süre kadar kira bedelinden sorumludur. Mahkemece anılan hususlar dikkate alınmadan eksik araştırma ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.”
Kiralayan yararına sebepsiz zenginleşme oluşması:
Yargıtay 3. HD., K:2020/1391
“Somut olayda; davada dayanılan ve hükme esas alınan 24.11.2009 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık yoktur. Her ne kadar kira sözleşmesi ve şartnameye göre yapılan tüm imalatların bedelsiz olarak belediyeye terk edileceği kararlaştırılmış ise de, 10 yıllık sözleşme süresi dolmadan tahliye edilen kiralananın tahliye nedeniyle kira süresinin geri kalan süresinde kullanamadığı imalat bedellerinin tümünü alamaması davalı kiralayan yararına sebepsiz zenginleştirme oluşturur.”
Anahtarın teslim edilmesi:
Yargıtay 3. HD., K:2020/3602
“Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir. Anahtarın da kiraya verene teslim edilmesi gerekir. Anahtar teslim edilmediği sürece kiralananın, kiracının kullanımında olduğunun kabulü gerekir. Kiracı, kiralanan taşınmazı kullanımında bulundurduğu süre boyunca kira parasından ve ortak giderlerden sorumludur.
Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiraya veren tarafından kabul edilmemesi, başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir. Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiraya verenin bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır.
Anahtarın kiraya verene teslimi, hukuki işlemin içerisinde yer alan bir maddi vakıa olmakla birlikte, sözleşmenin feshine yönelik bir hukuki sonuç doğurduğundan, bunun ne şekilde ispat edileceği hususu, yıllık kira bedelinin tutarı esas alınmak suretiyle, HMK’nın 200 ve 201.maddeleri çerçevesinde değerlendirilmelidir. Eş söyleyişle, yıllık kira bedelinin tutarı senetle ispat sınırının üzerindeyse ve kiraya verenin açık muvafakati yoksa bu yön kiracı tarafından ancak yazılı delille ispatlanabilir, tanık dinlenemez. Kiracının, kira sözleşmesinden kaynaklanan yükümlülükleri, anahtar teslimine kadar devam eder.
Mahkemece kiralananın tahliye tarihi tespit edilmemiş, kira sözleşmesinin sona ermesi hususunda davalı kiraya verenin kusurlu olduğu gerekçesiyle ödenmiş kira bedelinin tamamının iadesine hükmedilmiştir. Oysa yukarıda da açıklandığı üzere, kiracı feshin haklı nedene dayanıp dayanmadığına bakılmaksızın kiralananın tahliye tarihine kadar işleyecek kira bedelinden sorumludur. Buna göre mahkemece tahliye tarihi tespit edilerek, tahliye sonrasındaki döneme ilişkin ödenmiş kira bedeli varsa bu tutarla sınırlı olarak iade kararı verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile sözleşmenin haklı feshine dayalı olarak ödenen kira bedellerinin tamamının iadesine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.”
Tacir olan kiracının cezai şartın indirilmesini istemesi :
Yargıtay 3. HD., K:2020/530
“Davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan 01/10/2012- 01/10/2020 tarihli kira sözleşmesine ilişkin, taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede kiralananın fast-food, hazır gıda yeri olarak işletileceği belirtilmiş olup sözleşmenin 7. maddesinde ” kira süresi 8 yıllıktır, bu süre bitmeden mülk sahibi bu iş yerini satar, satış vaadinde bulunur, takas eder, hibe eder, borçlanma yolu ile sattırır, izale-i şuyu yaptırır, bankaya veya şahıslara borçlanarak ipotek yolu ile sattırır, yakınlarına veya başka kişilere ne maksatla olur ise olsun muvazaalı satış yaparak bu sözleşmeyi boşa çıkarma, geçersiz kılma, hükümsüz kılma yollarına giderse içinde bulunan demirbaşlar kiracının yeni tutacağı iş yerinin masrafları vs. için kiracıya 30.000 Amerikan doları zarar ziyan için cezai şart ve tazminat ödemeyi kabul ve taahhüt etmiştir.” düzenlemesi mevcuttur.
Kira sözleşmesinin 7. maddesindeki hüküm, Türk Borçlar Kanunu’nun 179 ve devamı maddelerinde düzenlenen cezai şart niteliğindedir. Cezai şart geçerli bir borcun yerine getirilmemesi veya eksik yerine getirilmesi ya da belli bir yerde belirli bir zamandan yerine getirilmemesi durumunda, borçlunun ödemesi gereken bir edimdir. Tarafların serbest iradesi ile kararlaştırılan bu cezai şart geçerli olup tarafları bağlar. Taraflarca cezai şart kararlaştırılmış olması halinde, alacaklı hiçbir zarara uğramamış olsa bile TBK.nın 180. maddesi gereğince kararlaştırılan cezanın ifasını talep edebilir.
T.B.K. 182/son maddesi hakime fahiş gördüğü cezai şartı indirme yükümlülüğünü vermiştir. Bunun sonucu olarak aşırı görülen cezai şartın indirilmesinde tazmin ve ceza dengeli olarak korunmalıdır. Ticari olmayan işlemlerde bu kuraldan dolayı borçlu ileri sürmese bile, hakim cezai şarttan indirim yapılıp yapılmayacağını doğrudan görevinden ötürü saptamalıdır. Öte yandan TTK.nun 22 (eski 24.) maddesi gereğince tacir sıfatını haiz borçlu cezai şartın indirilmesini isteyemez ise de, kararlaştırılan ceza tutarı borçlunun iktisaden sarsılmasını, çöküntüye uğramasını mucip olacak ise indirim isteyebileceği uygulamada kabul edilmektedir.
Somut olayda Mahkemece; davalı …’in tacir olup olmadığı ve cezai şartın fahiş olarak kabul edilip edilemeyeceği, dolayısıyla indirilmesi gerekip gerekmediği tartışılmamıştır. Bu durumda, Mahkemece T.T.K.nun 14, 17, 1463. maddeleri, 5362 Sayılı Esnaf ve Sanatkârlar Meslek Kuruluşları Kanununun 3. maddesi çerçevesinde kiraya verenin tacir olup olmadığı araştırılarak, davalının tacir olmadığının tespiti halinde; TBK’ nun 182/son maddesi gereğince cezai şartın aşırı olup olmadığı tartışılarak sonucuna göre bir hüküm kurulması gerekirken anılan hususun gözardı edilerek hüküm verilmesi doğru değildir.”
Kiralananın Geri Verilmesi Durumunda Kiralananın Gözden Geçirilmesi
Kiraya verenin gözden geçirme ve kiracıya bildirme yükümlülüğünü makul sürede yerine getirmesi:
Yargıtay 3. HD., K:2020/490
“Davacı kiracının davalı kiraya verene göndermiş olduğu, kiralanana ait anahtarların Noterlikten temin edilebileceğine ilişkin ihtarın 02/10/2014 tarihinde davalıya tebliğ edildiği, davalının ise anahtarları 21/10/2014 tarihinde teslim alarak kiralananı gözden geçirdiği ve 14/11/2014 tarihli davacıya gönderilen ihtarname ile de kiralananın eski hale getirilmesi için tazminat talebinde bulunduğu anlaşılmaktadır.
Kiralananın tahliye tarihinin 02/10/2014 olduğu anlaşılmakla, kiraya veren tarafından kiracıya gönderilen 14/11/2014 tarihli eksik ve ayıp bildiriminin TBK m. 335 hükmü ve yerleşmiş Dairemiz uygulamaları dikkate alındığında süresinde olduğunun kabulü gerekir.
Bu durumda; davalı kiraya verenin, kiralananı gözden geçirme ve kiracıya bildirme yükümlülüğünü makul sürede yerine getirdiği sabit olup, sözleşme maddeleri de dikkate alındığında, 14/11/2014 tarihli ihtarnameye konu kiralananın eski hale getirilmesi için gerekli tazminattan kiracı sorumludur.”
Kiralanandan Söküp Götürülen Malzeme
Kiralanandan söküp götürülen malzeme – Tanık delili:
Yargıtay 3. HD., K:2020/1204
“Somut olayda; Davacı vekili dava dilekçesinde ve yargılama sırasında, tazminat isteminin dayanağının kiralanandaki hasar ve söküp götürülen malzeme bedeline ilişkin olduğunu bildirmiş, kiralananın tahliye edildikten sonraki durumuna ilişkin olarak iddiasının ispatı bakımından fotoğraflar ibraz etmiş, tanık deliline dayanmıştır. Davalı taraf ise, kira sözleşmesinin 6. maddesinde, yazılı şekilde bir düzenleme bulunmadığını, kiralanana zarar vermediklerini bildirerek bu hususun ispatı bakımından tanık deliline dayanmıştır.
Bu durumda, Mahkemece; davacı tarafa iddiasının ispatı bakımından imkan tanınarak, davalı tarafta bulunan kira sözleşmesi de dosya arasına alınıp, taraf tanıkları dinlenilmeli, davacının iddiasını ispatlaması durumunda; kiralananda mevcut olan ve davalı tarafından sökülüp götürüldüğü iddia edilen malzeme bedeline yönelik dosya arasında bulunan fotoğraflar üzerinde konusunda uzman bilirkişi heyetince inceleme yapılarak, kiralananın tahliyeden önceki ve sonraki halinin değerlendirilmesi yönünden taraf ve Yargıtay denetimine uygun bilirkişi raporu alınıp hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ve hatalı değerlendirme sonucu yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.”
Zorunlu ve Faydalı Masraflar
“Mahkemece, her ne kadar dava dışı 3. kişiye iş yerinin ahşap işleri ve projelendirilmesi için ödenen 10.000TL kaparonun davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine karar verilmiş ise de talep edilen imalat kalemleri bakımından faydalı masraf mı olduğu zorunlu masraf mı olduğu lüks masraf mı olduğu ayrımı yapılmamış, bunların sökülüp götürülebilir nitelikte mi sabit nitelikte mi olduğu incelenmemiştir. Bu durumda, davacı kiracının, kira sözleşmesine güvenerek kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu imalatlardan alınıp götürülmesi mümkün olmayan imalatların yapıldıkları tarih itibariyle bedelleri belirlenerek belirlenen değerlerinden de yıpranma payları düşülerek bulunacak imalat bedellerine hükmedilmesi gerektiği hususu üzerinde durularak, Mahkemece konusunda uzman bilirkişi heyetinden denetime elverişli rapor alınarak, sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi doğru değildir.”
Yargıtay 3. HD., K:2020/2032
“Davacı kiracı, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu giderlerden alınıp götürülmesi mümkün olmayan ve davalı kiraya veren tarafından benimsenenlerin yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini vekaletsiz iş görme hükümlerine göre isteyebilir. (TBK’un 530, BK.nun 414.md.) Yargıtayın yerleşik uygulamaları, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değeri isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir. Bu nedenle kiracı, kiralananda kalan ve kiraya veren tarafından benimsenen imalat için sebepsiz zenginleşilen oranında ve yapıldıkları tarih itibarıyla rayiç bedeller üzerinden bedelin tazminini talep edebilir. Kiraya verenin sorumluluğu zorunlu ve faydalı imalatların imal tarihindeki değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle bulunacak değer kadardır.”
Yargıtay 3. HD., K:2020/3602
Aboneliğini İptal Ettirmeyen Eski Kiracı
“Su bedelinden aboneliğini iptal ettirmeyen kişinin müteselsilen sorumlu olması:
“…aboneliğini iptal ettirmeyen davacının, abonelik üzerinden tüketilen su bedelinden fiili kullanıcı ile birlikte müteselsilen sorumlu olduğu kabul edilerek…”
Yargıtay 3. HD., K:2020/366